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Investissement locatif sans apport en 2022, possible ou impossible?

Publié le : 28 mai 2022 11:54

Nourrissez-vous le rêve d’investir dans l’immobilier locatif, mais vous n’y parvenez pas, faute de moyens financiers ? Vous vous demandez s’il est possible de faire un pareil investissement sans un apport personnel ? Comment posséder un bien immobilier sans un minimum d’argent ? Nous vous faisons le point dans cet article.

Que savoir d’un investissement locatif sans apport ?

Un investissement locatif sans apport désigne tout placement d’argent dans l’immobilier dont l’objectif est de mettre en location le bien acquis. Celui-ci est généralement un appartement, une maison, un immeuble et parfois une cave.

Il est important de préciser que cette opération est réalisée grâce à un prêt investissement locatif obtenu par l’investisseur. Les structures qui accordent cet emprunt pour investissement locatif sont généralement des banques et parfois des organismes de micro finance.

On appelle aussi un investissement locatif sans apport un "prêt immobilier 110%". Les 110% correspond au prix du bien acheté ainsi que la totalité des frais afférant à l’opération (frais de notaire et d’agence, garanties, etc.)

Investissement locatif, emprunter sans apport en 2022, possible ?

A priori, il paraît presque impossible de réaliser un investissement locatif sans apport. Et pourtant, vous avez la possibilité d’acheter un bien immobilier et de le mettre en location sans engager de fonds propres.

Vous avez juste intérêt à soigner votre dossier afin d’avoir plus de chance auprès des banques. Le dossier doit faire ressortir la rentabilité locative du bien immobilier en question tout en mentionnant les charges dont le demandeur est responsable. Vous devez également mentionner les dispositifs de défiscalisation auxquels vous pouvez prétendre.

Comment faire un investissement sans apport en 2022 ?

Pour obtenir un prêt investissement locatif, posséder un apport d’environ dix pour cent est un puissant atout. Cela accroît la confiance du créancier qui vous propose en retour des conditions plus ou moins avantageuses. Toutefois, cette mesure n’est pas obligatoire.

Obtenir un prêt sans apport en 2022 : qu’est-ce que cela implique ?

Pour la réalisation d’un projet immobilier à base d’un emprunt pour investissement locatif, il est souvent demandé au client de posséder un apport qui correspond aux dépenses annexes liées à l’acquisition du bien immobilier, telles que les frais de notaires, les éventuels frais d’agence et les différentes garanties exigées. La banque exige ces frais, car lorsque le client ne sera pas en mesure de rembourser les prêts, elle pourra se saisir du bien acquis.

Cependant, dans le cas où le client ne détient pas un apport, il sera obligé d’emprunter la somme nécessaire pour financer l’achat du bien et les autres dépenses qui l’accompagnent. On parle généralement d’un prêt à cent dix pour cent lorsque les banques acceptent d’accorder un prêt investissement locatif qui couvre l’achat du bien immobilier ainsi que les autres dépenses qui suivent surtout lorsque le bien nécessite d’autres travaux.

Il est clair que les banques prennent beaucoup de risques à accorder un prêt investissement locatif qui couvre la totalité des dépenses en rapport avec l’acquisition du bien. Cela ne doit en aucun cas être un motif de découragement pour vous qui avez un projet d’investissement dans l’immobilier sans apport. En effet, obtenir un prêt pour s’acquérir un bien immobilier est bien possible et constitue même un moyen efficace pour avoir un patrimoine immobilier plus tard.

Il faut avoir une situation stable afin d’investir sans apport dans l’immobilier

Lorsque l’emprunteur possède un apport pour son investissement, le banquier se voit rassuré. Le remboursement mensuel ne causerait donc pas de problème. Néanmoins, lorsqu’on ne le possède pas, il existe une porte de sortie : il faut avoir un dossier convaincant pour avoir plus de chance. L’important ici est d’avoir une source de revenus stable. Les employés détenant un contrat à durée indéterminée dans une structure étatique ou privée auront tendance à être favorisés par la structure créancière.

Pour les demandeurs ayant un emploi indépendant, ils doivent disposer d’au moins trois bilans sur trois années qui attestent de leurs revenus suffisants. Cela signifie que les personnes en contrat à durée déterminée et même en intérim ne sont souvent pas favorisées sauf si elles peuvent indiquer des revenus stables depuis un temps raisonnable.

Le débiteur doit démontrer que son projet d’investissement locatif est pertinent pour obtenir un prêt sans apport

Les banques ont tendance à accorder beaucoup d’intérêt aux revenus personnels de l’emprunteur plutôt qu’aux revenus locatifs à venir. Il est vrai que ce point n’est pas à négliger. Il peut même marquer la différence.

En effet, un emprunteur qui démontre la faisabilité, la pertinence et l’originalité de son projet peut bénéficier d’un crédit immobilier auprès des banques. Il importe de montrer la crédibilité et la solidité de son dossier élaboré afin de convaincre le banquier.

Il faut si possible mettre dans le dossier le montant que l’on espère des loyers du bien immobilier en question ainsi que les autres frais liés à ce fait. Il faut également démontrer la rentabilité intéressante du bien à acquérir.

C’est aussi le lieu de parler des qualités du bien immobilier qui seront un tremplin pour sa mise en location. Voilà autant d’éléments à mettre dans son dossier pour susciter l’intérêt de la banque à consentir pour vous accorder un prêt sans apport.

Dans quel type de bien immobilier faut-il investir sans apport ?

Nous proposons à travers cette rubrique, quelques conseils par rapport aux biens immobiliers dans lesquels vous pourrez investir une fois que vous aurez obtenu votre prêt investissement locatif.

Acheter un logement déjà en location est un atout

En choisissant un bien immobilier déjà loué, vous augmentez le poids de votre dossier et la somme d’argent à recevoir des loyers est connue d’avance. Ceci embellit votre dossier davantage. Pour savoir si votre emprunt pour investissement locatif sera autofinancé par la somme reçue des loyers, la banque tient compte de 70 pour cent de cette somme. Les 30 pour cent qui restent vont servir à prendre en charge les autres dépenses qui naîtront du bien acquis.

Acheter un logement neuf sans apport

Comme les conditions précédentes l’expliquent, avoir une situation financière stable est un levier complémentaire pour obtenir un prêt sans apport. Il faut aussi être sûr que le bien ne prendra pas de temps pour être mis en location. Cela va vous éviter des ennuis post emprunt pour investissement locatif.

Un ancien logement

Il est bien possible d’investir sans apport dans un ancien logement. En effet, tout dépendra de vos arguments. Si vous arrivez à convaincre votre banque, c’est une alternative à ne pas négliger, bien que les deux premières options semblent plus judicieuses. L’option d’un logement ancien devient plus intéressante lorsque le bien dont il s’agit ne nécessite pas de travaux majeurs.

Un logement ayant une bonne localisation géographique

Quel que soit le type de bien immobilier que vous choisissez, vous devez vous assurer que celui-ci est bien localisé. Cela sous-entend que vous devez privilégier les biens qui sont dans des zones à forte demande locative.

La démarche récapitulative à suivre pour obtenir un crédit d’investissement dans l’immobilier sans apport

Pour bénéficier d’un prêt investissement locatif sans apport, la démarche suivante est la meilleure
• Décrire le projet et ses objectifs ;
• Apprêter les arguments pour mieux défendre le projet et renseignez-vous sur les prêts immobiliers proposés par les structures financières ;
• Soumettre le projet aux banques et être sûr d’avoir rédigé le meilleur projet ;
• Connaître le prix du bien à acheter ;
• Contracter le prêt investissement locatif au meilleur taux ;
• Acheter le bien et le mettre en location dans les meilleurs délais.

Toutefois, avant de s’engager dans un tel processus, il est recommandé d’avoir un revenu régulier. Cela pourrait accélérer les choses.

Dans quels cas un investissement locatif sans apport est-il impossible ?

Il est tout à faire possible d’obtenir un emprunt pour investissement locatif sans aucun apport. Certes, quelques éléments peuvent constituer un blocage du dossier.

L’instabilité de la situation financière du demandeur

Comme évoqué plus haut, vous ne pourrez pas acquérir un bien locatif sans engager de fonds propres si vous n’êtes pas stable financièrement. En effet, le montant de vos revenus et leur régularité sont des facteurs très importants qui permettent au banquier de déterminer votre capacité de remboursement.

Insuffisance d’arguments pertinents dans le projet

Pour pouvoir obtenir un emprunt pour investissement locatif à la hauteur de l’actif immobilier en vue, il est capital d’être clair et persuasif dans votre projet. Vous devez établir un bon plan de remboursement du prêt investissement locatif ainsi que des intérêts, car c’est ce qui importe le plus pour le banquier.

Votre historique de prêt

Si vous avez déjà contracté un prêt, cela peut devenir un frein pour vous dans votre projet d’investir sans apport dans le locatif. En effet, le banquier s’assurera que vous avez un bon précédent en matière de remboursement. Au cas où ce ne serait pas le cas, vous n’avez aucune chance de pouvoir réaliser votre projet.

Par ailleurs, bien que les banques continuent de prêter sans apport, l’époque où elles en faisaient beaucoup est bien révolue. En effet, les institutions de protection du système bancaire ayant vu les risques que couraient leurs protégés ont quelque peu limité ces types de prêts à travers certaines mesures. Au nombre de celles-ci, nous avons : la réduction du taux d’endettement à 35 % ; l’interdiction des prêts insolvables dans 25 ans, etc. Ainsi, ces différentes exigences rendent aujourd’hui l’obtention d’un emprunt pour investissement locatif sans apport plus complexe.

En somme, il est tout à fait possible de réaliser aujourd’hui un investissement sans apport. Toutefois, vous devez remplir un certain nombre de conditions avant de bénéficier de la faveur du bailleur de fonds.